房地產項目形成不良的原因很多，表象千奇百怪、紛繁復雜。我們要了解一個正常的房地產是如何變成不良的，不良的生成模式也就決定了最終的處置模式，根據我的經驗，我國房地產形成不良的原因主要有6類：

 

1、涉及違規、違建、超建的房產。這種房產在一線城市比較常見，政府批復的是10萬㎡，結果開發商建了11萬㎡，在如今規范的市場背景下，此類房產會面臨拿不到批文與銷售證的局面，由此造成開發商無法實現銷售、無法支付工程款和銀行貸款，變成不良。在面臨此類不良房產時，其資產的估值核心就是判斷項目能否通過合法合規的程序獲得合法的政府批文和手續。其實在不良資產市場上是有一群專業人士，他們不僅對城市規劃、房地產等相關領域的法律、法規特別熟悉，而且還知道如何與當地政府很好地溝通，協調上上下下十多個部門，他們能夠在法律、法規允許的范圍內找到一個很好地解決方案，我們稱之為咨詢公司，遇到這樣的項目，我們會選擇與此類咨詢公司合作，讓他們辦理好了政府批文和手續后再收購。

 

2、由于政府政策變更、政府領導換屆、城市規劃調整而導致的不良。比如招商引資優惠政策被取消、城市片區控規調整等。這種風險主要發生在商業環境并不是很友好或者商業政策不穩定的地區，項目以大的城市綜合體為主，且十分考驗投資機構與政府溝通協調能力和應對政策變化的能力，不確定性高，定價難。對于這樣的項目，除非低成本的長線大資金，否則難以撼動，處置模式也以慢慢消化為主。

 

3、由于復雜的債權、債務糾紛進而形成的不良房地產，這種以民營企業投資的地產項目居多。比如說有位民企老板，早前拿了一塊地，項目估值10億，他從銀行借了5億，信托搞了3億，又以股權質押的形式從民間融資了1億，相當于10億的項目借了9億，后來，由于項目設計不好，銷量上不去，資金無法回籠，現金流斷裂，所有債權人一擁而上，將其訴之法律，法院將整個項目查封，導致項目無法動工和銷售，債權債務人都凍在里面出不來，進而形成利滾利的局面。

 

這種不良房產項目目前在強二線城市比較常見，比如杭州、蘇州、青島等，早年在上海、北京也有類似的案例。在這種情況下，通常有兩種辦法可以解套：一是一個強大的信用主體介入( 比如央企、國企、四大資產管理公司等)作為擔保方，出具保函，將所有償付責任都承攬下來，與所有債權人達成一致后債權人解除查封，項目從而可以重新啟動，重新開發或者盤整后再銷售，資金逐漸回籠，按比例償還債務；第二是債務重組，投資方打折收購所有債權，再由投資方與債務人談判，給債務人一定的期限，如果債務人能夠盤活項目，實現現金流，則投資方獲得債權投資的收益，如果債務人無法盤活項目，投資方可以通過債轉股或者司法程序，進而成為項目所有人，再尋找對房地產開發、運營熟悉的操盤手來盤活項目。

 

此類不良房產的處置關鍵在于解決復雜的債權債務糾紛，資產定價更加容易，操作更加市場化，起碼不用和規劃等相關部門打交道。

 

4、由于市場定位不準，產品設計能力差、開發商操盤水平差進而導致項目陷入困境的。比如我們在蘇州看過一個項目，一個南通的包工頭因為干工程的原因跟當地政府關系不錯，在蘇州太湖邊上弄了一塊地，這個業主很有情懷和理性，想做個好的樓盤和作品出來，于是規劃建成了豪宅，產品基本都是500-800平米一棟的別墅，里面裝修也很土豪（比如用的都是從西班牙、意大利進口的大理石和材料），但客戶看完后的總體感覺就是很俗氣（裝修的感覺像羅馬或者法式風格的大浴場，類似于洗澡的大浴場或者KTV的風格），500-800平米的大房子每套別墅的價格基本就是1000-1600萬，在蘇州這個市場能買得起這么貴的房子的人要求都是特別高的、也是比較挑剔的，不但要看房子的品質、還要看開發商的品牌、物業管理服務、小區園林等綜合因素，可能融創或者綠城來做還有市場，但這個做包工頭起價的開發商沒有開發經驗，品牌和經驗都支撐不了這個項目的售價，面積太大總價高導致銷售很慢，一年就賣幾套，也沒錢付工程款、支付銀行利息和繳納稅費，結果變成不良資產。

 

5、純粹是基于市場原因導致的不良，如果一個地區的市場供應量過大，可能未來十年都處于去庫存階段，那么，房產項目變為不良也就不足為奇。這樣的不良房產，關鍵就是看資產價格有多便宜，只要收購的成本夠低，慢慢賣，也總是能消化完的。

 

6、特殊事件發生導致的不良，比如涉及腐敗違法事件項目被查封，集團其他業務違約觸發的連環違約，比如股東打架造成的不良等。

 

對于這六種狀態下的不良房產，從風險程度來看，前兩類不良的形成由于和政府相關，所以，相對來說比較難處置，不確定性更高，第三、四類不良在操作上可以更加市場化，定價更容易，風險程度較小。

 

但這六種情況時常疊加，產生更加復雜棘手的不良模式，總體來說，處置難度越大的項目，處置成功后的收益也就越高。不良房地產或者爛尾樓最終呈現出來給大家的感覺差不多，比如停工、爛尾、債權債務糾紛、訴訟、民間借貸、高利貸等復雜事情都存在，但是究竟觸發或者導致不良的起初和根本因數是什么都不一樣，可能是六類情況的任何一種，有可能多種因數交叉在一起，那就更復雜了。